Les charges de copropriété regroupent l’ensemble des frais de fonctionnement nécessaires à l’administration et l’entretien du bâtiment.
Les charges courantes
Les charges courantes sont les dépenses indispensables que le syndic doit régulièrement engager pour la conservation et l’entretien des parties communes de la copropriété. Ces dernières regroupent notamment les dépenses liées à l’entretien des parties communes, à la prime d’assurance, aux dépenses d’énergie, rémunération du personnel, paiement des contrats de maintenance et honoraires de gestion.
Les charges exceptionnelles
Les charges exceptionnelles sont les dépenses votées par les copropriétaires dans le cadre de gros travaux d’entretien et d’amélioration de l’immeuble.
A la différence des charges courantes, elles sont destinées à financer des travaux dits exceptionnels, par exemple une réfection de toiture, une reprise en peinture des parties communes ou un ravalement de façade (liste non exhaustive). Ces charges ne figurent pas dans le budget courant de la copropriété, puisqu’elles n’ont pas vocation à être appelées chaque année, mais de façon ponctuelle, au cas par cas, en fonction des décisions votées en assemblée générale.
Le fonds de travaux ALUR
Le fonds de travaux régi par la loi ALUR du 24 mars 2014, est une cotisation obligatoire pour tous les immeubles partiel ou total d'habitation, soit la majeure partie des copropriétés. Il a pour but d’être alimenté chaque année par les copropriétaires afin de pouvoir anticiper le financement de dépenses de travaux à venir dans l’immeuble.
Le montant du budget alloué chaque année à ce fonds est décidé et voté par l’assemblée générale des copropriétaires. Attention, ce montant ne peut être inférieur à 5% du budget total annuel de la copropriété.
Il existe néanmoins des exceptions à la constitution d’un tel fonds :
Les copropriétés comptant moins de 10 lots et où le syndicat de copropriété a décidé à l'unanimité de ne pas constituer le fonds par un vote en assemblée générale ;
Les copropriétés construites depuis moins de 5 ans à compter de la date de réception des travaux ;
Les copropriétés pour lesquelles le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les 10 années à venir ;
Les copropriétés pour lesquelles le fonds de travaux, après alimentation régulière, est atteint ou dépasse le montant du budget prévisionnel annuel. En fonction du plan pluriannuel des travaux mis en place pour mobiliser ce fonds de travaux, l'assemblée générale peut décider de suspendre les cotisations.
Les cotisations versées par chaque copropriétaire au titre du fonds de travaux ALUR sont rattachées aux lots et non aux copropriétaires : ces cotisations restent donc acquises à la copropriété et ne sont pas remboursées par le syndicat en cas de vente d’un lot.
La mobilisation de ce fonds de travaux est strictement encadrée par la loi. Ce dernier ne peut être mobilisé que pour les travaux non compris dans le budget prévisionnel et décidé par l’assemblée générale des copropriétaires tels que :
Les travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
Les travaux portant sur les éléments d'équipements communs, autres que ceux de maintenance ;
Les travaux d'améliorations, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipements existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
Les études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
Les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.
Sont également concernés les travaux effectués dans l’urgence pour la sauvegarde de l'immeuble, ordonnés par le syndic sans l'aval de l'assemblée générale.