Vous pouvez réaliser librement des travaux dans votre logement s'ils n'impactent pas les parties communes : parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires, ni l'aspect extérieur de l'immeuble. S'il y a un impact, l'accord des copropriétaires est alors nécessaire. Dans certains cas, vous devez obtenir l'autorisation de la mairie. Un recours devant le juge est possible si vous avez fait des travaux sans obtenir l'accord des copropriétaires alors qu'il était requis.
Distinction entre travaux privatifs et travaux affectants une partie commune
Vous pouvez faire des travaux chez vous à condition qu'ils n'impactent pas les parties communes. À l'intérieur de votre logement, les parties considérées comme des parties communes sont les suivantes :
Gros-œuvre du bâtiment (structure porteuse de l'immeuble) ;
Parties de canalisations qui traversent les logements ;
Coffres, gaines et têtes de cheminées.
Dans ce cadre, l'accord des copropriétaires est imposé par un vote à la majorité absolue notamment si vos travaux impactent un mur porteur (par exemple, abattement du mur ou création d'une porte).
La majorité absolue (dite majorité de l'article 25) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents).
L'accord des copropriétaires est également imposé si vos travaux nécessitent de toucher à un conduit de cheminée ou une tuyauterie qui alimente l'ensemble de la copropriété.
Hormis ces cas, la plupart des travaux sont réalisables sans autorisation des copropriétaires en assemblée générale. Par exemple :
Aménagement d'une salle de bain ou d'une cuisine (cuisine équipée, installation d'une douche, d'une baignoire, ...) ;
Adaptation du logement au handicap (changer la baignoire pour la douche, ...) ;
Abattement d'une ou plusieurs cloisons (hors murs porteurs) ou création de cloisons pour gagner une pièce en plus ;
Isolation intérieure ;
Installation d'une mezzanine intégrée dans l'espace existant ;
Travaux de peinture, tapisserie ;
Pose de revêtements de sols (parquet, moquette, lino, ...).
Travaux modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble
Si les travaux que vous envisagez dans votre logement modifient l'aspect extérieur de l'immeuble, un vote des copropriétaires est nécessaire pour les faire valider à la majorité absolue.
C'est le cas notamment si vous souhaitez réaliser les travaux suivants :
Créer des ouvertures dans des combles (velux, chiens assis, ...) ;
Créer une véranda ;
Fermer un balcon ;
Poser des volets ou des barreaux aux fenêtres ;
Changer la couleur initiale des volets ;
Édifier des constructions dans une cour ou un jardin privatif (annexe, véranda, ...).
Dans certains cas, les travaux ayant obtenu l'accord des copropriétaires nécessitent également une autorisation d'urbanisme.
Il s'agit par exemple des travaux suivants :
Changement des fenêtres (à l'exception de travaux de réparation ou de remplacement à l'identique) ;
Création d'ouverture donnant sur l'extérieur (œil-de-bœuf, fenêtre, velux, ...) ;
Changement de couleur des volets ou fenêtres ;
Pose de volets ou de barreaux aux fenêtres.
Travaux réalisés illégalement
Les travaux réalisés en l'absence d'un vote des copropriétaires lorsqu'il est nécessaire sont illégaux.
Les copropriétaires peuvent saisir le tribunal pour demander par exemple la remise en état du logement aux frais du copropriétaire qui a fait des travaux illégaux. Ce recours peut être exercé pendant 10 ans.